# Adjusted Funds From Operations (AFFO): Metrik Unggul REIT

*English: What Is Adjusted Funds From Operations (AFFO) and How to Calculate It*

> Pahami Adjusted Funds From Operations (AFFO), metrik kunci REIT yang lebih akurat dari FFO, termasuk cara menghitungnya.

**Definisi:** AFFO adalah metrik yang mengukur arus kas bersih REIT setelah memperhitungkan pengeluaran modal berulang dan biaya pemeliharaan.

**URL:** https://invespedia.belajarforex.co.id/a/affo

---

## Apa Itu Adjusted Funds From Operations—AFFO?

Di dunia real estate investment trusts (REIT), Adjusted Funds From Operations (AFFO) menonjol sebagai metrik kunci. Metrik ini dibangun di atas Funds From Operations (FFO) dengan memperhitungkan pengeluaran modal dan biaya pemeliharaan, memberikan gambaran yang lebih jelas tentang arus kas REIT dan kemampuannya untuk membayar dividen.

AFFO dari real estate investment trust (REIT), meskipun tunduk pada berbagai metode perhitungan, umumnya sama dengan funds from operations (FFO) trust dengan penyesuaian yang dibuat untuk pengeluaran modal berulang yang digunakan untuk menjaga kualitas aset dasar REIT. Perhitungan ini mencakup penyesuaian terhadap GAAP untuk pelurusan pendapatan sewa, biaya penyewaan, dan faktor material lainnya.

### Poin Penting

## Mengapa AFFO Memberikan Gambaran Lebih Akurat tentang Profitabilitas REIT

Terlepas dari bagaimana para profesional industri memilih untuk menghitung adjusted funds from operations (AFFO), metrik ini dianggap sebagai ukuran arus kas residual yang lebih akurat bagi pemegang saham dibandingkan FFO sederhana. Meskipun FFO umum digunakan, FFO tidak mengurangi pengeluaran modal yang diperlukan untuk memelihara portofolio properti yang ada, sehingga tidak sepenuhnya mengukur arus kas residual yang sebenarnya. Analis profesional lebih memilih AFFO karena metrik ini mempertimbangkan biaya tambahan yang dikeluarkan oleh REIT—dan juga sumber pendapatan tambahan, seperti kenaikan sewa. Dengan demikian, metrik ini menyediakan angka dasar yang lebih akurat saat memperkirakan nilai sekarang dan prediktor yang lebih baik untuk kemampuan REIT di masa depan dalam membayar dividen. Ini adalah ukuran non-GAAP.

## Cara Menghitung Adjusted Funds From Operations (AFFO)

Sebelum menghitung AFFO, seorang analis harus terlebih dahulu menentukan funds from operations (FFO) REIT. FFO mengukur arus kas dari daftar aktivitas yang ditentukan. FFO mencerminkan dampak dari aktivitas penyewaan dan akuisisi REIT, serta biaya bunga. FFO memperhitungkan laba bersih REIT, termasuk amortisasi dan depresiasi, tetapi tidak termasuk keuntungan modal dari penjualan properti. Alasan keuntungan ini tidak dimasukkan adalah karena keuntungan tersebut merupakan kejadian satu kali dan umumnya tidak memiliki efek jangka panjang pada potensi pendapatan REIT di masa depan.

Rumus untuk FFO adalah:

FFO = laba bersih + amortisasi + depresiasi - keuntungan modal dari penjualan properti

Setelah FFO ditentukan, AFFO dapat dihitung. Meskipun tidak ada satu rumus resmi, perhitungan untuk AFFO biasanya akan seperti ini:

AFFO = FFO + kenaikan sewa - pengeluaran modal - jumlah pemeliharaan rutin

### Fakta Cepat

Metrik tradisional yang digunakan dalam mengevaluasi ekuitas, seperti earnings-per-share (EPS) dan price-to-earnings ratio (P/E), tidak dapat diandalkan dalam memperkirakan nilai REIT.

## Contoh Praktis: Menghitung AFFO untuk REIT

Sebagai contoh perhitungan AFFO, asumsikan hal berikut: sebuah REIT memiliki laba bersih $2 juta selama periode pelaporan terakhir. Selama waktu itu, REIT memperoleh $400.000 dari penjualan salah satu propertinya dan merugi $100.000 dari penjualan properti lain. REIT melaporkan amortisasi sebesar $35.000 dan depresiasi sebesar $50.000. Selama periode tersebut, kenaikan sewa bersih adalah $40.000; pengeluaran modal adalah $75.000 dan pemeliharaan rutin berjumlah $30.000.

Dengan informasi ini, FFO dapat dihitung sebagai:

FFO = $2.000.000 + $35.000 + $50.000 - ($400.000 - $100.000) = $1.785.000

Dari sini, AFFO dihitung sebagai:

AFFO = FFO + $40.000 - $75.000 - $30.000 = $1.720.000


## FAQ

**Apa perbedaan utama antara FFO dan AFFO?**
AFFO membangun di atas FFO dengan memperhitungkan pengeluaran modal dan biaya pemeliharaan yang diperlukan untuk menjaga aset REIT, memberikan gambaran arus kas yang lebih akurat.

**Mengapa AFFO dianggap lebih akurat daripada FFO untuk REIT?**
AFFO lebih akurat karena memasukkan biaya pemeliharaan dan pengeluaran modal yang tidak termasuk dalam FFO, sehingga mencerminkan arus kas residual yang sebenarnya tersedia untuk pemegang saham.

**Bagaimana cara menghitung FFO?**
FFO dihitung dengan mengambil laba bersih, menambahkan kembali amortisasi dan depresiasi, lalu mengurangi keuntungan modal dari penjualan properti.

**Apakah ada rumus resmi untuk menghitung AFFO?**
Tidak ada satu rumus resmi untuk AFFO, namun perhitungan umumnya melibatkan penyesuaian FFO dengan kenaikan sewa, pengurangan pengeluaran modal, dan jumlah pemeliharaan rutin.

**Mengapa metrik ekuitas tradisional seperti EPS tidak cocok untuk REIT?**
Metrik ekuitas tradisional seperti EPS dan P/E ratio tidak dapat diandalkan untuk REIT karena tidak memperhitungkan sifat unik dari pendapatan dan pengeluaran properti, yang lebih baik diwakili oleh metrik seperti AFFO.