# Sekuritas Beragun Hipotek Komersial (CMBS) *English: What Is a Commercial Mortgage-Backed Security (CMBS)?* > Pelajari tentang Sekuritas Beragun Hipotek Komersial (CMBS), produk investasi pendapatan tetap yang didukung oleh hipotek properti komersial. **Definisi:** Sekuritas Beragun Hipotek Komersial (CMBS) adalah produk investasi pendapatan tetap yang dijamin oleh hipotek atas properti komersial, bukan real estat residensial. **URL:** https://invespedia.belajarforex.co.id/c/cmbs --- ## Apa Itu Sekuritas Beragun Hipotek Komersial (CMBS)? Sekuritas Beragun Hipotek Komersial (CMBS) adalah produk investasi pendapatan tetap yang dijamin oleh hipotek atas properti komersial, bukan real estat residensial. CMBS dapat memberikan likuiditas bagi investor real estat dan pemberi pinjaman komersial. Karena tidak ada aturan untuk menstandardisasi struktur CMBS, penilaiannya bisa sulit diukur. Sekuritas yang mendasari CMBS dapat mencakup sejumlah hipotek komersial dengan jangka waktu, nilai, dan jenis properti yang bervariasi—seperti bangunan multi-keluarga dan real estat komersial. CMBS dapat menawarkan risiko pra-pembayaran yang lebih rendah daripada sekuritas beragun hipotek residensial (RMBS), karena jangka waktu hipotek komersial umumnya tetap. ## Bagaimana Sekuritas Beragun Hipotek Komersial (CMBS) Bekerja Sama seperti kewajiban utang yang dijaminkan (CDO) dan kewajiban hipotek yang dijaminkan (CMO), CMBS berbentuk obligasi. Pinjaman hipotek yang membentuk satu sekuritas beragun hipotek komersial bertindak sebagai jaminan jika terjadi gagal bayar, dengan pokok dan bunga diteruskan kepada investor. Pinjaman biasanya terkandung dalam sebuah trust, dengan jangka waktu, jenis properti, dan jumlah yang berbeda. Pinjaman yang mendasarinya yang disekuritisasi menjadi CMBS mencakup pinjaman untuk properti seperti gedung dan kompleks apartemen, pabrik, hotel, gedung perkantoran, taman perkantoran, dan pusat perbelanjaan, seringkali dalam trust yang sama. Hipotek biasanya dianggap sebagai utang tanpa hak regres—setiap utang konsumen atau komersial yang dijamin hanya oleh jaminan. Jika terjadi gagal bayar, pemberi pinjaman tidak dapat menyita aset peminjam selain jaminan. Karena CMBS adalah instrumen investasi yang kompleks, mereka membutuhkan berbagai peserta pasar—termasuk investor, agen pelaksana utama, agen pelaksana master, agen pelaksana khusus, pemegang sertifikat pengarah, wali amanat, dan lembaga pemeringkat. Masing-masing pemain ini melakukan peran spesifik untuk memastikan bahwa CMBS berkinerja dengan baik. ### $53,2 miliar Total penerbitan sekuritas beragun hipotek komersial di AS pada tahun 2024, menurut penelitian oleh Securities Industry and Financial Markets Association. ## Jenis-jenis CMBS Hipotek yang mendasari CMBS diklasifikasikan ke dalam tranche berdasarkan tingkat risiko kreditnya, yang biasanya diberi peringkat dari senior—atau kualitas tertinggi—hingga kualitas lebih rendah. Tranche kualitas tertinggi akan menerima pembayaran bunga dan pokok serta memiliki risiko terendah. Tranche yang lebih rendah menawarkan suku bunga yang lebih tinggi, tetapi tranche yang mengambil lebih banyak risiko juga menyerap sebagian besar potensi kerugian yang dapat terjadi seiring penurunan peringkat tranche. Tranche biasanya dibagi sebagai berikut: Tranche terendah dalam struktur CMBS mewakili tranche dengan risiko paling besar—dan mungkin beberapa tingkat spekulasi—dalam portofolio. Proses sekuritisasi yang terlibat dalam merancang struktur CMBS memenuhi beberapa kebutuhan baik bank maupun investor. Ini memungkinkan bank untuk menerbitkan lebih banyak pinjaman secara total, dan memberikan investor akses ke real estat komersial dengan berbagai jangka waktu profil risiko dan imbalan yang sesuai dengan berbagai tujuan investasi mereka, misalnya, beberapa tranche mungkin menghasilkan imbal hasil lebih tinggi daripada obligasi pemerintah tradisional dengan jumlah risiko yang setara. Oleh karena itu, investor harus memahami, bahwa jika terjadi gagal bayar, kebangkrutan, atau likuidasi, tranche tertinggi harus dibayar lunas, beserta bunganya, sebelum tranche yang lebih rendah menerima dana apa pun. Ini disebut urutan senioritas kredit tranche. ## Komponen CMBS Selain hipotek yang mendasarinya, ada persyaratan lain dalam kontrak CMBS yang dapat menentukan apakah itu akan menjadi investasi yang menguntungkan. Berikut adalah beberapa faktor yang dapat dipertimbangkan investor: ## Kritik terhadap CMBS Biasanya, hanya investor yang sangat kaya yang berinvestasi dalam CMBS karena tidak banyak pilihan di sini untuk investor rata-rata. Sulit untuk menemukan reksa dana atau dana yang diperdagangkan di bursa (ETF) yang berinvestasi hanya dalam kelas aset ini, meskipun banyak reksa dana real estat menginvestasikan sebagian portofolio mereka ke dalam CMBS. ## Persyaratan untuk CMBS Pada Desember 2016, Securities and Exchange Commission (SEC) dan Financial Industry Regulatory Authority (FINRA) memperkenalkan peraturan baru untuk mengurangi beberapa risiko CMBS dengan menciptakan persyaratan margin untuk transaksi agensi yang dicakup, termasuk kewajiban hipotek yang dijaminkan. ## Kelebihan dan Kekurangan CMBS Sama seperti jenis sekuritas utang lainnya, investor menanggung risiko tertentu ketika mereka membeli CMBS. Namun, ada beberapa fitur yang membuatnya populer bagi peminjam dan investor. ### Suku Bunga Sebagian besar pinjaman CMBS datang dengan suku bunga tetap, yang berarti pembayaran tidak akan berfluktuasi selama masa pinjaman. Ini adalah keuntungan bagi peminjam komersial, yang tidak dapat mengandalkan pendapatan mereka meningkat seiring dengan jangka waktu pinjaman. Pinjaman CMBS dengan suku bunga mengambang memang ada, meskipun cenderung memiliki tingkat gagal bayar yang tinggi. ### Tanpa Hak Regres Pinjaman CMBS adalah tanpa hak regres, yang berarti pemberi pinjaman tidak dapat meminta pertanggungjawaban pribadi peminjam jika mereka gagal membayar pinjaman. Namun, ada beberapa keadaan, seperti penipuan atau misrepresentasi, yang akan memberikan hak regres kepada investor terhadap peminjam. ### Asumsi Pinjaman Ketika properti yang dihipotekkan dijual, pemilik baru dapat mengambil alih pinjaman pemilik sebelumnya dengan biaya. Ini memudahkan untuk membeli dan menjual properti tanpa mengambil pinjaman baru. ### Denda Pra-pembayaran Peminjam harus membayar denda jika mereka melunasi pinjaman lebih awal, untuk mengkompensasi investor atas bunga yang seharusnya mereka terima di tahun-tahun mendatang. Denda ini biasanya lebih berisiko daripada denda pra-pembayaran untuk hipotek residensial. ### Defeasance Beberapa kontrak CMBS mencakup klausul defeasance, yang berarti jika peminjam melunasi pinjaman lebih awal, mereka harus mengganti bunga dan jaminan yang hilang dengan sekuritas serupa. Misalnya, jika peminjam melakukan pra-pembayaran pinjamannya, mereka mungkin diharuskan membeli sekuritas Treasury dengan arus kas yang cukup untuk mengkompensasi investor atas bunga yang hilang. Persyaratan defeasance diuraikan dalam kontrak dan bisa sangat kompleks. ### Kelebihan dan Kekurangan Sekuritas Beragun Hipotek Komersial Dalam kebanyakan kasus, peminjam tidak bertanggung jawab secara pribadi atas kegagalan melakukan pembayaran. Ketika properti yang dihipotekkan dijual, pinjaman dapat dialihkan kepada pembeli baru. Biasanya memiliki suku bunga tetap Denda pra-pembayaran yang tinggi untuk mencegah peminjam membayar pinjaman lebih awal. Peminjam mungkin diharuskan untuk menyediakan jaminan alternatif jika mereka ingin membayar pinjaman lebih awal. ## Apa Perbedaan Antara CMBS dan RMBS? Sekuritas beragun hipotek residensial, atau RMBS, adalah sekuritas yang dijamin oleh sekumpulan pinjaman residensial untuk rumah atau apartemen. CMBS dijamin oleh real estat komersial, seperti gedung perkantoran, toko, mal, atau ruang bisnis lainnya. ## Apa Risiko CMBS? Risiko utama bagi investor CMBS adalah kemungkinan gagal bayar pada pinjaman yang mendasarinya. Karena ini adalah pinjaman tanpa hak regres, peminjam tidak dapat dimintai pertanggungjawaban pribadi jika pinjaman gagal bayar. ## Apa Manfaat Utama CMBS? Bagi investor, manfaat utama CMBS adalah arus kas yang andal berdasarkan suku bunga tetap atau mengambang. Selain itu, denda pra-pembayaran membantu mencegah peminjam melakukan pembayaran awal, memastikan bahwa arus kas akan berlanjut untuk jangka waktu penuh pinjaman. ## Kesimpulan Sekuritas beragun hipotek komersial (CMBS) adalah jenis sekuritas yang dijamin oleh sekumpulan pinjaman real estat komersial. Saat peminjam melakukan pembayaran, uang tersebut digunakan untuk membayar kembali investor CMBS. ## FAQ **Apa itu Sekuritas Beragun Hipotek Komersial (CMBS)?** CMBS adalah produk investasi pendapatan tetap yang dijamin oleh hipotek atas properti komersial, bukan real estat residensial. **Bagaimana cara kerja CMBS?** Pinjaman hipotek yang membentuk CMBS bertindak sebagai jaminan jika terjadi gagal bayar, dengan pokok dan bunga diteruskan kepada investor. **Apa perbedaan utama antara CMBS dan RMBS?** CMBS dijamin oleh hipotek properti komersial, sedangkan RMBS dijamin oleh hipotek properti residensial. **Apa risiko utama berinvestasi dalam CMBS?** Risiko utama adalah kemungkinan gagal bayar pada pinjaman yang mendasarinya, karena pinjaman ini biasanya tanpa hak regres. **Apa manfaat utama CMBS bagi investor?** Manfaat utamanya adalah arus kas yang andal berdasarkan suku bunga tetap atau mengambang, dan denda pra-pembayaran yang membantu memastikan kelangsungan arus kas.