# Rasio Combined Loan-to-Value (CLTV): Definisi dan Perhitungan

*English: Combined Loan-to-Value Ratio: Definition, Formula, and Insights*

> Pahami rasio Combined Loan-to-Value (CLTV) yang digunakan pemberi pinjaman untuk menilai risiko saat ada lebih dari satu pinjaman properti.

**Definisi:** Rasio Combined Loan-to-Value (CLTV) adalah perbandingan total semua pinjaman yang dijaminkan pada suatu properti dengan nilai properti tersebut.

**URL:** https://invespedia.belajarforex.co.id/c/combinedloantovalue

---

## Apa Itu Rasio Combined Loan-to-Value (CLTV)?

Rasio Combined Loan-to-Value (CLTV) adalah perbandingan total semua pinjaman yang dijaminkan pada suatu properti dengan nilai properti tersebut. Pemberi pinjaman menggunakan rasio CLTV untuk menentukan risiko gagal bayar calon peminjam ketika lebih dari satu pinjaman digunakan.

CLTV berbeda dari rasio loan-to-value (LTV) sederhana karena LTV hanya mencakup hipotek pertama atau utama dalam perhitungannya.

## Cara Menghitung Rasio Combined Loan-to-Value (CLTV)

Rasio CLTV dihitung dengan membagi jumlah semua pinjaman pada properti, termasuk yang sedang diajukan, dengan nilainya. Rasio ini dinyatakan dalam persentase. Secara umum, pemberi pinjaman bersedia memberikan pinjaman dengan rasio CLTV 80% ke bawah kepada peminjam dengan peringkat kredit tinggi. Rumus berikut dapat digunakan untuk menghitung rasio Combined Loan-to-Value (CLTV):

CLTV = (VL1 + VL2 + ⋯ + VLn) / Total Nilai Properti

Di mana:
VL = Nilai pinjaman

## Memahami Implikasi Rasio CLTV

Rasio Combined Loan-to-Value (CLTV) adalah perhitungan yang digunakan oleh profesional hipotek dan pinjaman untuk menentukan persentase total aset properti pemilik rumah yang memiliki hak gadai (kewajiban utang) dibandingkan dengan nilai properti. Pemberi pinjaman menggunakan rasio CLTV bersama dengan beberapa perhitungan lain, seperti rasio utang terhadap pendapatan dan rasio loan-to-value (LTV) standar, untuk menilai risiko dalam memberikan pinjaman kepada peminjam.

Banyak ekonom menganggap standar CLTV yang longgar sebagai salah satu faktor yang berkontribusi terhadap krisis penyitaan aset yang melanda Amerika Serikat pada akhir tahun 2000-an. Mulai tahun 1990-an dan terutama selama awal hingga pertengahan 2000-an, pembeli rumah sering kali mengambil hipotek kedua pada saat pembelian sebagai pengganti uang muka. Pemberi pinjaman yang ingin mempertahankan bisnis pelanggan ini menyetujui persyaratan tersebut meskipun risikonya meningkat.

Sebelum gelembung real estat yang mengembang dari akhir 1990-an hingga pertengahan 2000-an, praktik standar adalah pembeli rumah melakukan uang muka yang totalnya setidaknya 20% dari harga pembelian. Sebagian besar pemberi pinjaman menjaga pelanggan dalam parameter ini dengan membatasi LTV hingga 80%.

Ketika gelembung mulai memanas, banyak perusahaan yang sama mengambil langkah-langkah untuk memungkinkan pelanggan menghindari pembayaran uang muka 20%. Beberapa pemberi pinjaman menaikkan batas LTV atau menghilangkannya sama sekali, menawarkan hipotek dengan uang muka yang lebih kecil atau tanpa uang muka, sementara yang lain mempertahankan persyaratan LTV tetapi menaikkan batas CLTV. Manuver ini memungkinkan pelanggan untuk mengambil hipotek kedua untuk membiayai uang muka 20% mereka.

Peningkatan penyitaan aset yang dimulai pada tahun 2008 menggarisbawahi pentingnya CLTV. Memiliki 'skin in the game', seperti pengeluaran tunai awal $100.000 untuk rumah seharga $500.000, memberikan insentif kuat bagi pemilik rumah untuk hanya meminjam apa yang mereka mampu dan untuk terus membayar hipotek setelah meminjam. Jika bank menyita, pemilik rumah tidak hanya kehilangan rumahnya tetapi juga tumpukan uang tunai yang mereka bayarkan untuk menutup transaksi properti tersebut.

Mewajibkan ekuitas dalam properti juga melindungi pemberi pinjaman dari penurunan harga real estat. Melakukan uang muka 20% juga secara signifikan mengurangi pembayaran bulanan dibandingkan dengan uang muka yang lebih kecil atau tanpa uang muka sama sekali. Ini juga menunjukkan bahwa peminjam memiliki kemampuan untuk menghasilkan uang yang dibutuhkan untuk melakukan pembayaran. Uang muka yang lebih besar juga membantu bank membuat keputusan pinjaman yang lebih bertanggung jawab. Namun, mereka memiliki kekuatan untuk menghapus pengamanan tersebut seperti yang mereka lakukan selama tahun 2000-an.

## Pertimbangan Penting untuk Mengelola Rasio CLTV

Beberapa pembeli rumah memilih untuk menurunkan uang muka mereka dengan menerima beberapa hipotek pada suatu properti, yang menghasilkan rasio loan-to-value yang lebih rendah untuk hipotek utama. Juga, karena rasio LTV yang lebih rendah, banyak pembeli rumah berhasil menghindari private mortgage insurance (PMI).

Akibatnya, karena hipotek kedua mengasumsikan lebih banyak risiko, tingkat bunga pada hipotek kedua biasanya lebih tinggi daripada tingkat bunga pada hipotek pertama. Apakah lebih baik mendapatkan hipotek kedua atau menanggung biaya PMI tergantung pada keadaan khusus peminjam.

## Contoh Rasio CLTV: Memahami Melalui Perhitungan

Misalkan Anda membeli rumah seharga $200.000. Untuk mengamankan properti, Anda memberikan uang muka sebesar $50.000 dan menerima dua hipotek: satu senilai $100.000 (utama) dan satu senilai $50.000 (kedua). Rasio combined loan-to-value (CLTV) Anda adalah 75%: (($100.000 + $50.000) / $200.000).

## Membandingkan Rasio Loan-to-Value (LTV) dan Combined Loan-to-Value (CLTV)

Rasio Loan-to-Value (LTV) dan CLTV adalah dua rasio yang paling umum digunakan selama proses underwriting hipotek. Sebagian besar pemberi pinjaman memberlakukan batasan maksimum pada kedua nilai tersebut, di atas mana calon peminjam tidak memenuhi syarat untuk mendapatkan pinjaman. Rasio LTV hanya mempertimbangkan saldo hipotek utama, sementara CLTV memperhitungkan semua pinjaman pada properti, seperti pinjaman ekuitas rumah dan jalur kredit ekuitas rumah (HELOCs).

Sebagian besar pemberi pinjaman memberlakukan batas LTV maksimum 80%. Peminjam dengan profil kredit yang baik dapat menghindari persyaratan ini tetapi harus membayar private mortgage insurance (PMI) selama saldo pinjaman utama mereka lebih besar dari 80% dari nilai rumah. PMI melindungi pemberi pinjaman, bukan peminjam, dari kerugian ketika nilai rumah turun di bawah saldo pinjaman.

Pemberi pinjaman utama cenderung lebih murah hati dengan persyaratan CLTV. Mempertimbangkan contoh di atas, jika terjadi penyitaan aset, pemegang hipotek utama menerima uangnya secara penuh sebelum pemegang hipotek kedua menerima apa pun.

Kembali ke contoh kita sebelumnya, jika nilai properti menurun menjadi $125.000 sebelum peminjam gagal bayar, pemegang hak gadai utama menerima seluruh jumlah yang terutang ($100.000), sementara pemegang hak gadai kedua hanya menerima sisa $25.000 meskipun berutang $50.000. Pemegang hak gadai utama menanggung risiko lebih kecil dalam kasus penurunan nilai properti dan dapat memberikan pinjaman dengan CLTV yang lebih tinggi.

## Bagaimana Rasio CLTV Saya Mempengaruhi Suku Bunga?

Secara umum, peminjam dengan rasio CLTV tinggi dianggap memiliki risiko lebih tinggi oleh pemberi pinjaman. Hal ini dapat mengakibatkan pinjaman ditolak atau disetujui tetapi dengan suku bunga yang lebih tinggi.

## Apa Rasio CLTV yang Baik?

Pemberi pinjaman umumnya ingin melihat rasio CLTV 80% atau kurang. Peminjam juga memerlukan skor kredit yang baik.

## Pinjaman Apa Saja yang Termasuk dalam Rasio CLTV?

Saat menghitung rasio CLTV, pemberi pinjaman menyertakan semua pinjaman yang dijaminkan pada properti. Ini termasuk hipotek pertama, hipotek kedua, pinjaman ekuitas rumah, dan jalur kredit ekuitas rumah (HELOCs).

## Intinya

Peminjam harus selalu mempertimbangkan keuntungan dan kerugian mengambil beberapa pinjaman pada satu properti. Melakukan uji tuntas akan membantu memastikan bahwa pilihan yang diambil adalah yang terbaik untuk keadaan yang ada.


## FAQ

**Apa perbedaan utama antara LTV dan CLTV?**
Rasio LTV hanya memperhitungkan hipotek utama, sedangkan rasio CLTV memperhitungkan total semua pinjaman yang dijaminkan pada properti, termasuk hipotek utama, hipotek kedua, dan pinjaman ekuitas rumah.

**Mengapa pemberi pinjaman menggunakan rasio CLTV?**
Pemberi pinjaman menggunakan rasio CLTV untuk menilai risiko gagal bayar calon peminjam ketika ada lebih dari satu pinjaman yang terkait dengan properti, karena ini menunjukkan total eksposur utang terhadap nilai properti.

**Berapa rasio CLTV yang dianggap baik oleh pemberi pinjaman?**
Secara umum, pemberi pinjaman lebih menyukai rasio CLTV 80% atau kurang. Peminjam juga memerlukan skor kredit yang baik.

**Pinjaman apa saja yang termasuk dalam perhitungan CLTV?**
Semua pinjaman yang dijaminkan pada properti termasuk dalam perhitungan CLTV, seperti hipotek pertama, hipotek kedua, pinjaman ekuitas rumah, dan jalur kredit ekuitas rumah (HELOCs).

**Bagaimana rasio CLTV yang tinggi dapat memengaruhi suku bunga pinjaman?**
Rasio CLTV yang tinggi menunjukkan risiko yang lebih tinggi bagi pemberi pinjaman, yang dapat mengakibatkan penolakan pinjaman atau persetujuan pinjaman dengan suku bunga yang lebih tinggi.