# Funds From Operations (FFO): Ukuran Kinerja REIT

*English: Funds From Operations (FFO): Essential for Evaluating REIT Performance*

> Pahami Funds From Operations (FFO) untuk mengevaluasi kinerja REIT. Pelajari cara menghitung dan perbedaannya dengan metrik lain.

**Definisi:** Funds From Operations (FFO) adalah metrik yang digunakan untuk mengukur kinerja operasional dan arus kas Real Estate Investment Trusts (REITs) dengan menyesuaikan laba bersih untuk depresiasi, amortisasi, serta keuntungan dan kerugian dari penjualan properti.

**URL:** https://invespedia.belajarforex.co.id/f/fundsfromoperation

---

## Apa Itu Funds From Operations (FFO)?

Funds from operations (FFO) berfungsi sebagai metrik utama untuk mengevaluasi kinerja REIT dengan memberikan wawasan tentang arus kas dan efisiensi operasional. Berbeda dengan metrik perusahaan tradisional, FFO mencakup penyesuaian untuk depresiasi dan amortisasi, memberikan pandangan transparan tentang kemampuan penghasil pendapatan REIT.

Investopedia / Sydney Burns

## Panduan Langkah demi Langkah Menghitung Funds From Operations (FFO)

Rumus untuk FFO adalah:

FFO = (NI + D + A + PSL) - PSG - II

Di mana:
FFO = Funds from operations
NI = Net income (Laba bersih)
D = Depreciation (Depresiasi)
A = Amortization (Amortisasi)
PSL = Property Sales Losses (Kerugian Penjualan Properti)
PSG = Property Sales Gains (Keuntungan Penjualan Properti)
II = Interest Income (Pendapatan Bunga)

Anda dapat menemukan bagian-bagian dari perhitungan FFO pada laporan laba rugi REIT. Ikuti langkah-langkah ini untuk menghitungnya:

Jika, misalnya, sebuah REIT memiliki depresiasi sebesar $20.000, keuntungan dari penjualan properti sebesar $40.000, dan laba bersih sebesar $100.000, maka FFO-nya adalah $80.000.

### Tips

Anda biasanya tidak perlu menghitung FFO REIT, karena angka ini sudah ditampilkan dalam laporan keuangan publik mereka. Angka FFO biasanya diungkapkan dalam catatan kaki laporan laba rugi.

## Wawasan yang Diberikan oleh Funds From Operations (FFO)

FFO adalah ukuran kas yang dihasilkan oleh REIT. Perusahaan real estat menggunakan FFO sebagai tolok ukur kinerja operasional. National Association of Real Estate Investment Trusts (NAREIT) awalnya memelopori angka ini, yang merupakan ukuran non-GAAP.

FFO menunjukkan arus kas bersih dari aktivitas bisnis rutin. FFO tidak boleh dilihat sebagai alternatif dari arus kas atau sebagai ukuran likuiditas.

Misalnya, arus kas perusahaan pada umumnya mencakup uang dari penjualan aset, tetapi FFO mengecualikan keuntungan ini. Selain itu, perusahaan pada umumnya akan menunjukkan arus kas masuk pada CFS-nya jika perusahaan menerima dana pinjaman dari bank. Namun, FFO tidak mencakup arus kas masuk semacam itu. Sebaliknya, FFO hanya merupakan ukuran pendapatan dari aktivitas bisnis.

### Penting

Jangan bingung antara funds from operations REIT dengan metrik lain, seperti arus kas dari operasi. Angka ini dilaporkan pada laporan arus kas (CFS) dan mewakili uang yang diperoleh perusahaan dari operasi intinya yang normal. Earnings before interest, taxes, depreciation, and amortization (EBITDA) perusahaan juga berbeda. Metrik ini mengukur profitabilitas perusahaan terhadap laba bersih dengan mengeluarkan biaya depresiasi dan amortisasi, bersama dengan pajak dan biaya kewajiban.

## Mengapa Funds From Operations (FFO) Penting untuk Mengevaluasi REIT

FFO menyesuaikan metode akuntansi yang mungkin tidak secara akurat menunjukkan kinerja sebenarnya dari REIT. GAAP mengharuskan semua REIT untuk mendepresiasi properti investasi mereka seiring waktu menggunakan metode standar. Namun, banyak properti investasi sebenarnya meningkat nilainya seiring waktu, membuat depresiasi tidak akurat dalam menggambarkan nilai REIT. Depresiasi dan amortisasi harus ditambahkan kembali ke laba bersih untuk mengatasi masalah ini.

FFO juga mengurangi keuntungan apa pun dari penjualan properti karena jenis penjualan ini dianggap tidak berulang. REIT harus membayar 90% dari pendapatan kena pajaknya sebagai dividen kepada investor. Keuntungan dari penjualan properti tidak menambah pendapatan kena pajak REIT dan oleh karena itu tidak boleh dimasukkan dalam pengukuran nilai dan kinerja.

Seperti yang disebutkan, FFO per saham terkadang disediakan oleh perusahaan sebagai suplemen untuk EPS mereka. Earnings per share adalah laba bersih perusahaan dibagi dengan jumlah saham ekuitas yang beredar. EPS dan FFO per saham memberikan ukuran berapa banyak pendapatan yang dihasilkan per saham.

Ukuran-ukuran ini membantu investor menilai penggunaan dana yang efektif oleh manajemen. Selain itu, banyak analis dan investor menilai rasio price-FFO REIT sebagai suplemen dari rasio price-to-earnings (P/E), yaitu harga saham dibagi EPS. Dalam kasus REIT, harga pasar REIT akan dibagi dengan FFO per sahamnya.

## FFO vs. AFFO: Perbedaan Utama Dijelaskan

Analis real estat semakin menghitung adjusted funds from operations (AFFO) REIT. Perhitungan ini mengambil FFO REIT dan mengurangi pengeluaran berulang apa pun yang dikapitalisasi dan kemudian diamortisasi, serta penyetaraan pendapatan (straight-lining of rents). Pengeluaran modal berulang ini dapat mencakup biaya pemeliharaan seperti proyek pengecatan atau penggantian atap. AFFO dianggap sebagai perkiraan yang lebih akurat dari potensi pendapatan REIT.

Ukuran AFFO dikembangkan untuk memberikan ukuran yang lebih baik dari kapasitas penghasil kas atau kapasitas pembayaran dividen REIT. Selain AFFO, ukuran alternatif ini terkadang disebut sebagai funds available for distribution atau cash available for distribution.

## Contoh Praktis: Bagaimana Funds From Operations (FFO) Diterapkan

Simon Property Group adalah REIT mal yang terkenal. Perusahaan melaporkan funds from operations pada laporan laba rugi tahun 2017 sebesar $4 miliar, naik 6% dari tahun 2016. Sementara itu, laba bersih perusahaan mencapai $2,2 miliar.

Untuk mencapai FFO, perusahaan menambahkan kembali depresiasi dan amortisasi sekitar $1,8 miliar, dan melakukan penyesuaian lebih lanjut untuk item lain yang lebih kecil, termasuk pengurangan sebesar $5,3 juta untuk pembayaran distribusi preferen dan dividen, serta porsi kepentingan non-pengendali dari depresiasi dan amortisasi yang menghasilkan pengurangan tambahan sebesar $17,1 juta.

Simon melaporkan FFO dilusian per saham sebesar $11,21, dibandingkan dengan EPS dilusian sebesar $6,24.

## Apa yang Diberitahukan oleh Funds From Operations Perusahaan Anda?

Funds from operations menunjukkan berapa banyak kas yang dihasilkan oleh REIT. Kas ini berasal dari berbagai sumber, termasuk aktivitas bisnis rutin. FFO adalah cara REIT mengukur kinerja operasional mereka. Perlu diingat bahwa FFO tidak termasuk keuntungan yang diperoleh REIT dari penjualan propertinya. Itu karena aktivitas ini tidak dihitung sebagai aktivitas yang berkelanjutan atau berulang.

## Di Mana Anda Menemukan Funds From Operations REIT?

REIT harus mengungkapkan funds from operations mereka secara publik. Anda dapat dengan mudah menemukan angka ini pada laporan keuangan publik REIT. Cari laporan laba rugi dan cari angka ini di dalam catatan kaki. Anda juga dapat menghitung FFO dengan menjumlahkan laba bersih REIT, depresiasi, amortisasi, dan kerugian dari penjualan properti. Kemudian kurangi angka tersebut dari keuntungan penjualan properti dan pendapatan bunga apa pun.

## Apa Perbedaan Antara Funds From Operations dan Arus Kas dari Operasi?

Mungkin mudah untuk bingung antara funds from operations REIT dan arus kas dari operasi. Namun, keduanya berbeda satu sama lain. FFO mewakili kinerja operasional dan memperhitungkan laba bersih, depresiasi, amortisasi, dan kerugian dari penjualan properti sambil mengeluarkan pendapatan bunga dan keuntungan dari penjualan properti.

Sebaliknya, arus kas dari operasi dilaporkan pada laporan arus kas. Ini adalah jumlah total kas yang diperoleh perusahaan selama operasinya. Ini termasuk modal kerja, pendapatan, dan pengeluaran.

## Kesimpulan

Memahami funds from operations sangat penting untuk mengevaluasi kinerja keuangan real estate investment trusts. Berbeda dengan metrik lain seperti EBITDA atau return on equity, FFO memberikan gambaran arus kas yang lebih jelas dengan menyesuaikan laba bersih untuk depresiasi, amortisasi, dan kerugian dari penjualan properti, sambil mengecualikan keuntungan dari penjualan properti dan pendapatan bunga. Diakui sebagai standar oleh National Association of Real Estate Investment Trusts (NAREIT), FFO menawarkan wawasan tentang efektivitas operasional REIT tanpa perlu perhitungan manual, karena angka-angka ini biasanya diungkapkan dalam catatan kaki laporan keuangan mereka.


## FAQ

**Apa itu Funds From Operations (FFO) dan mengapa penting untuk REIT?**
FFO adalah metrik yang digunakan untuk mengukur kinerja operasional dan arus kas REIT. Ini penting karena memberikan gambaran yang lebih akurat tentang kemampuan penghasil pendapatan REIT dengan menyesuaikan laba bersih untuk item-item seperti depresiasi dan amortisasi, yang tidak selalu mencerminkan nilai sebenarnya dari properti real estat.

**Bagaimana cara menghitung Funds From Operations (FFO)?**
Rumus dasarnya adalah: FFO = Laba Bersih + Depresiasi + Amortisasi + Kerugian Penjualan Properti - Keuntungan Penjualan Properti - Pendapatan Bunga. Namun, angka ini biasanya sudah tersedia di laporan keuangan REIT.

**Di mana saya bisa menemukan angka Funds From Operations (FFO) REIT?**
Anda dapat menemukan angka FFO REIT di laporan keuangan publik mereka, biasanya dalam catatan kaki laporan laba rugi.

**Apa perbedaan antara Funds From Operations (FFO) dan Arus Kas dari Operasi?**
FFO berfokus pada kinerja operasional REIT dengan penyesuaian spesifik untuk real estat, sementara Arus Kas dari Operasi adalah ukuran yang lebih luas dari semua kas yang dihasilkan dari operasi inti perusahaan, termasuk perubahan modal kerja.

**Apa itu Adjusted Funds From Operations (AFFO) dan bagaimana perbedaannya dengan FFO?**
AFFO adalah perhitungan yang lebih disempurnakan dari FFO. AFFO mengurangi pengeluaran modal berulang yang dikapitalisasi dan penyetaraan pendapatan dari FFO, sehingga memberikan perkiraan yang lebih akurat tentang kapasitas penghasil kas atau pembayaran dividen REIT.