# Sewa Tanah: Pengertian, Cara Kerja, Keuntungan, dan Contoh

*English: What Is a Ground Lease? How It Works, Advantages, and Example*

> Pelajari apa itu sewa tanah (ground lease), cara kerjanya, keuntungan bagi penyewa dan pemilik, serta contoh penerapannya dalam dunia bisnis.

**Definisi:** Sewa tanah adalah perjanjian di mana penyewa diizinkan untuk membangun di atas sebidang tanah selama periode sewa, setelah itu tanah dan semua bangunan diserahkan kembali kepada pemilik tanah.

**URL:** https://invespedia.belajarforex.co.id/g/ground_lease

---

## Apa Itu Sewa Tanah?

Sewa tanah adalah perjanjian di mana penyewa diizinkan untuk membangun di atas sebidang tanah selama periode sewa, setelah itu tanah dan semua bangunan diserahkan kembali kepada pemilik tanah.

### Poin Penting

## Cara Kerja Sewa Tanah

Sewa tanah menunjukkan bahwa bangunan akan dimiliki oleh pemilik tanah kecuali ada pengecualian yang dibuat, dan menetapkan bahwa semua pajak yang timbul selama periode sewa akan dibayar oleh penyewa. Karena sewa tanah memungkinkan pemilik tanah untuk mengambil alih semua bangunan setelah masa sewa berakhir, pemilik tanah dapat menjual properti dengan harga lebih tinggi. Sewa tanah juga sering disebut sewa lahan, karena pemilik tanah menyewakan lahan saja.

Meskipun terutama digunakan untuk ruang komersial, sewa tanah sangat berbeda dari jenis sewa komersial lainnya, seperti yang ditemukan di pusat perbelanjaan dan gedung perkantoran. Sewa lainnya ini biasanya tidak membebankan penyewa untuk bertanggung jawab atas unit tersebut. Sebaliknya, penyewa ini dikenakan biaya sewa untuk menjalankan bisnis mereka. Sewa tanah melibatkan penyewaan lahan untuk jangka waktu yang lama – biasanya 50 hingga 99 tahun – kepada penyewa yang membangun gedung di properti tersebut.

### Penting

Penyewa umumnya bertanggung jawab atas semua aspek keuangan dari sewa tanah, termasuk sewa, pajak, konstruksi, asuransi, dan pembiayaan.

Sewa 99 tahun umumnya merupakan jangka waktu sewa terpanjang yang mungkin untuk sebidang properti real estat. Secara historis, itu adalah yang terpanjang yang diizinkan berdasarkan hukum umum. Saat ini, tergantung pada yurisdiksi apakah sewa lebih dari 99 tahun diizinkan. Sebagian besar negara bagian AS masih memiliki maksimum 99 tahun.

Sewa tanah mendefinisikan siapa yang memiliki tanah dan siapa yang memiliki gedung dan bangunan di properti tersebut. Banyak pemilik tanah menggunakan sewa tanah sebagai cara untuk mempertahankan kepemilikan properti mereka untuk alasan perencanaan, untuk menghindari capital gains, dan untuk menghasilkan pendapatan dan keuntungan. Penyewa umumnya bertanggung jawab atas semua biaya. Ini termasuk konstruksi, perbaikan, renovasi, peningkatan, pajak, asuransi, dan biaya pembiayaan apa pun yang terkait dengan properti.

## Contoh Sewa Tanah

Sewa tanah sering digunakan oleh waralaba dan toko besar (big box stores), serta entitas komersial lainnya. Kantor pusat perusahaan biasanya akan membeli tanah, dan mengizinkan penyewa/pengembang untuk membangun dan menggunakan fasilitas tersebut. Ada kemungkinan besar bahwa McDonald's, Starbucks, atau Dunkin Donuts di dekat Anda terikat oleh sewa tanah.

Banyak toko Macy's disewa tanahnya. Macy's memiliki bangunannya tetapi masih membayar sewa untuk tanah tempat bangunan itu berdiri. Per 3 Februari 2024, Macy's melaporkan kewajiban sewa jangka panjang kurang dari $3 miliar. Real estat yang disewa ini mencakup toko berformat kecil, pusat distribusi, ruang kantor, dan toko lini penuh.

Beberapa dasar dari setiap sewa tanah harus mencakup:

## Sewa Tanah Subordinasi vs. Tidak Subordinasi

Penyewa sewa tanah sering membiayai peningkatan dengan mengambil utang. Dalam sewa tanah subordinasi, pemilik tanah menyetujui prioritas klaim yang lebih rendah atas properti jika penyewa gagal membayar pinjaman untuk peningkatan. Dengan kata lain, pemilik tanah sewa tanah subordinasi pada dasarnya mengizinkan akta properti bertindak sebagai jaminan jika penyewa gagal membayar pinjaman terkait peningkatan apa pun.

Untuk jenis sewa tanah ini, pemilik tanah dapat menegosiasikan pembayaran sewa yang lebih tinggi sebagai imbalan atas risiko yang diambil jika terjadi gagal bayar penyewa. Ini juga dapat menguntungkan pemilik tanah karena membangun gedung di tanah mereka meningkatkan nilai properti mereka.

Sebaliknya, sewa tanah tidak subordinasi memungkinkan pemilik tanah mempertahankan prioritas klaim teratas atas properti jika penyewa gagal membayar pinjaman untuk peningkatan. Karena pemberi pinjaman mungkin tidak mengambil kepemilikan tanah jika pinjaman tidak dibayar, profesional pinjaman mungkin ragu-ragu untuk memberikan hipotek untuk peningkatan. Meskipun pemilik tanah mempertahankan kepemilikan properti, mereka biasanya harus mengenakan biaya sewa yang lebih rendah kepada penyewa.

## Keuntungan dan Kerugian Sewa Tanah

Sewa tanah dapat menguntungkan baik penyewa maupun pemilik tanah.

### Keuntungan Penyewa

Sewa tanah memungkinkan penyewa membangun di properti di lokasi utama yang tidak dapat mereka beli sendiri. Karena alasan ini, toko rantai besar seperti Whole Foods dan Starbucks sering menggunakan sewa tanah dalam rencana ekspansi perusahaan mereka.

Sewa tanah juga tidak mengharuskan penyewa memiliki uang muka untuk mengamankan tanah, seperti yang diperlukan saat membeli properti. Oleh karena itu, ekuitas yang terlibat dalam memperoleh sewa tanah lebih sedikit, yang membebaskan kas untuk tujuan lain dan meningkatkan hasil dari penggunaan tanah.

Setiap sewa yang dibayarkan untuk sewa tanah dapat dikurangkan dari pajak penghasilan negara bagian dan federal, yang berarti pengurangan beban pajak keseluruhan penyewa.

### Keuntungan Pemilik Tanah

Pemilik tanah mendapatkan aliran pendapatan yang stabil dari penyewa sambil mempertahankan kepemilikan properti. Sewa tanah biasanya berisi klausul eskalasi yang menjamin kenaikan sewa dan hak penggusuran yang memberikan perlindungan jika terjadi gagal bayar sewa atau biaya lainnya.

Ada juga penghematan pajak bagi pemilik tanah yang menggunakan sewa tanah. Jika mereka menjual properti kepada penyewa secara langsung, mereka akan merealisasikan keuntungan dari penjualan tersebut. Dengan mengeksekusi jenis sewa ini, mereka menghindari pelaporan keuntungan apa pun. Tetapi mungkin ada beberapa implikasi pajak atas sewa yang mereka terima.

Bergantung pada ketentuan yang dimasukkan ke dalam sewa tanah, pemilik tanah juga dapat mempertahankan beberapa kendali atas properti termasuk penggunaannya dan bagaimana properti tersebut dikembangkan. Ini berarti pemilik tanah dapat menyetujui atau menolak setiap perubahan pada tanah.

### Kerugian Penyewa

Karena pemilik tanah mungkin memerlukan persetujuan sebelum perubahan apa pun dilakukan, penyewa dapat menghadapi hambatan dalam penggunaan atau pengembangan properti. Akibatnya, mungkin ada lebih banyak batasan dan lebih sedikit fleksibilitas bagi penyewa.

Biaya yang terkait dengan proses sewa tanah mungkin lebih tinggi daripada jika penyewa membeli properti secara langsung. Sewa, pajak, peningkatan, izin, serta waktu tunggu untuk persetujuan pemilik tanah, semuanya bisa mahal.

### Kerugian Pemilik Tanah

Pemilik tanah yang tidak memasukkan ketentuan dan klausul yang tepat dalam sewa mereka berisiko kehilangan kendali atas penyewa yang propertinya mengalami pengembangan. Inilah sebabnya mengapa selalu penting bagi kedua belah pihak untuk meninjau sewa mereka sebelum menandatangani.

Bergantung pada lokasi properti, menggunakan sewa tanah mungkin memiliki implikasi pajak yang lebih tinggi bagi pemilik tanah. Meskipun mereka mungkin tidak merealisasikan keuntungan dari penjualan, sewa dianggap sebagai pendapatan. Jadi sewa dikenakan pajak dengan tarif biasa, yang dapat meningkatkan beban pajak.

## Apa Saja Kerugian Sewa Tanah?

Beberapa kerugian sewa tanah termasuk kemungkinan kehilangan properti, kehilangan pendapatan yang lebih tinggi karena perubahan pasar jika kenaikan sewa tidak dimasukkan dalam perjanjian, dan kekurangan pajak, seperti depresiasi dan biaya lain yang tidak dapat mengimbangi pendapatan.

## Apakah Sewa Tanah Merupakan Investasi yang Baik?

Bisa jadi. Sewa tanah memungkinkan penyewa membangun di properti di lokasi utama yang tidak dapat mereka beli sendiri. Mereka dapat menginvestasikan uang mereka dalam meningkatkan properti. Di sisi lain, penyewa mungkin menghadapi batasan pada apa yang dapat mereka lakukan dengan properti tersebut.

## Apa yang Terjadi Ketika Sewa Tanah Berakhir?

Sewa tanah biasanya berlangsung puluhan tahun sehingga tidak akan berakhir dalam waktu dekat. Ketika itu terjadi, Anda harus meninggalkan properti, dan semua bangunan serta peningkatan akan kembali kepada pemilik tanah. Namun, sewa dapat diperpanjang. Sebelum tanggal kedaluwarsa, kecuali Anda atau pemilik tanah Anda mengambil langkah-langkah khusus untuk mengakhiri perjanjian, itu akan terus berlanjut dengan persyaratan yang sama persis sampai akhir. Anda tidak perlu melakukan apa pun kecuali Anda menerima pemberitahuan dari pemilik tanah Anda.

## Kesimpulannya

Sewa tanah adalah perjanjian di mana penyewa dapat membangun properti selama periode sewa, setelah itu diserahkan kepada pemilik tanah. Sewa tanah umumnya dibuat oleh pemilik tanah komersial, yang biasanya menyewakan tanah selama 50 hingga 99 tahun kepada penyewa yang membangun gedung di properti tersebut.

Penyewa yang tidak mampu membeli tanah dapat membangun di properti dan menggunakan tanah tersebut, sementara pemilik tanah mendapatkan pendapatan yang stabil dan mempertahankan kendali atas properti mereka.


## FAQ

**Apa perbedaan utama antara sewa tanah dan sewa komersial biasa?**
Sewa tanah memungkinkan penyewa untuk membangun di atas tanah dan kepemilikan bangunan diserahkan kepada pemilik tanah setelah sewa berakhir, sementara sewa komersial biasa biasanya hanya menyewa ruang untuk beroperasi tanpa tanggung jawab pembangunan jangka panjang.

**Siapa yang biasanya bertanggung jawab atas biaya dalam perjanjian sewa tanah?**
Penyewa umumnya bertanggung jawab atas semua aspek keuangan, termasuk sewa, pajak, konstruksi, asuransi, dan pembiayaan.

**Apa keuntungan utama bagi penyewa dalam sewa tanah?**
Penyewa dapat membangun di lokasi utama yang mungkin tidak terjangkau untuk dibeli, dan membutuhkan lebih sedikit ekuitas awal dibandingkan dengan pembelian properti.

**Apa yang terjadi pada bangunan dan peningkatan ketika sewa tanah berakhir?**
Semua bangunan dan peningkatan yang dibuat oleh penyewa akan diserahkan kembali kepada pemilik tanah.

**Apa perbedaan antara sewa tanah subordinasi dan tidak subordinasi?**
Dalam sewa tanah subordinasi, pemilik tanah memiliki prioritas klaim yang lebih rendah jika penyewa gagal membayar pinjaman, sementara dalam sewa tanah tidak subordinasi, pemilik tanah mempertahankan prioritas klaim teratas.