# Pendekatan Pendapatan: Estimasi Nilai Properti *English: Income Approach: What It Is, How It's Calculated, Example* > Pelajari Pendekatan Pendapatan dalam penilaian properti. Hitung nilai berdasarkan pendapatan bersih operasional (NOI) dan tingkat kapitalisasi. **Definisi:** Pendekatan Pendapatan adalah metode penilaian properti yang memperkirakan nilai berdasarkan pendapatan bersih operasional yang dihasilkan properti. **URL:** https://invespedia.belajarforex.co.id/i/income_approach --- ## Apa Itu Pendekatan Pendapatan? Pendekatan pendapatan, terkadang disebut pendekatan kapitalisasi pendapatan, adalah jenis metode penilaian real estat yang memungkinkan investor memperkirakan nilai properti berdasarkan pendapatan yang dihasilkan properti tersebut. Metode ini digunakan dengan mengambil pendapatan operasional bersih (NOI) dari sewa yang dikumpulkan dan membaginya dengan tingkat kapitalisasi. ### Poin Penting ## Cara Kerja Pendekatan Pendapatan Pendekatan pendapatan biasanya digunakan untuk properti yang menghasilkan pendapatan dan merupakan salah satu dari tiga pendekatan populer untuk penilaian real estat. Dua lainnya adalah pendekatan biaya dan pendekatan perbandingan. Pendekatan pendapatan untuk valuasi real estat mirip dengan discounted cash flow (DCF) untuk keuangan. Pendekatan pendapatan mendiskontokan nilai sewa di masa depan dengan tingkat kapitalisasi. Saat menggunakan pendekatan pendapatan untuk membeli properti sewaan, investor mempertimbangkan jumlah pendapatan yang dihasilkan dan faktor-faktor lain untuk menentukan berapa harga jual properti tersebut dalam kondisi pasar saat ini. Selain menentukan apakah investor dapat memperoleh keuntungan dari properti sewaan, pemberi pinjaman akan ingin mengetahui potensi risiko pembayaran kembali jika mereka memberikan hipotek kepada investor. ### Penting Dari tiga metode penilaian real estat, pendekatan pendapatan dianggap paling kompleks dan sulit dihitung. ## Pertimbangan Khusus Saat menggunakan pendekatan pendapatan untuk membeli properti sewaan, investor juga harus mempertimbangkan kondisi properti. Perbaikan besar apa pun yang mungkin diperlukan dapat secara substansial mengurangi keuntungan di masa depan. Selain itu, investor harus mempertimbangkan seberapa efisien properti beroperasi. Misalnya, pemilik properti mungkin memberikan pengurangan sewa kepada penyewa sebagai imbalan atas penyelesaian pekerjaan halaman atau tanggung jawab lainnya. Mungkin penyewa tertentu menghadapi kesulitan ekonomi yang akan membaik dalam beberapa bulan ke depan, dan pemilik properti tidak ingin mengusir mereka. Jika sewa yang dikumpulkan tidak lebih besar dari pengeluaran saat ini, investor kemungkinan besar tidak akan membeli properti tersebut. ### Fakta Cepat Dengan pendekatan pendapatan, tingkat kapitalisasi (sering disebut "cap rate") dan nilai perkiraan memiliki hubungan terbalik—menurunkan cap rate meningkatkan nilai perkiraan. Investor juga harus memastikan berapa rata-rata unit yang kosong pada waktu tertentu. Tidak menerima sewa penuh dari setiap unit akan memengaruhi pendapatan investor dari properti tersebut. Hal ini sangat penting jika properti sangat membutuhkan perbaikan dan banyak unit kosong—menunjukkan tingkat hunian yang rendah. Jika unit tidak terisi secara teratur, pengumpulan sewa akan lebih rendah dari seharusnya, dan membeli properti mungkin tidak sesuai dengan kepentingan terbaik investor. ## Contoh Pendekatan Pendapatan Dengan pendekatan pendapatan, investor menggunakan penjualan pasar dari properti pembanding untuk memilih tingkat kapitalisasi. Misalnya, saat menilai gedung apartemen empat unit di kabupaten tertentu, investor melihat harga jual properti serupa baru-baru ini di kabupaten yang sama. Setelah menghitung tingkat kapitalisasi, investor dapat membagi NOI properti sewaan dengan tingkat tersebut. Misalnya, properti dengan pendapatan operasional bersih (NOI) sebesar $700.000 dan tingkat kapitalisasi yang dipilih sebesar 8% bernilai $8,75 juta. Anda dapat menggunakan NOI dan tingkat kapitalisasi untuk menghitung nilai properti dalam berbagai situasi, mulai dari properti yang Anda pertimbangkan untuk pembelian langsung hingga properti di mana Anda menimbang investasi sebagai bagian dari grup melalui platform crowdfunding real estat. ## Cara Menghitung Pendapatan Operasional Bersih Pendapatan operasional bersih dihitung dengan mengurangi pengeluaran operasional dari pendapatan properti. Misalkan Anda melihat gedung apartemen delapan unit hipotetis. Setiap unit disewakan seharga $2.000 per bulan, sehingga total sewa tahunan gedung adalah $192.000. Katakanlah pemilik gedung mengumpulkan tambahan $3.000 per bulan dari penyewa yang menyewa loker penyimpanan di ruang bawah tanah. Dan pemilik properti juga menerima pembayaran $1.000 setiap bulan dari operator yang memiliki mesin penjual otomatis di ruang bawah tanah. Jadi, pendapatan tahunan gedung adalah $192.000 ditambah $36.000 ditambah $12.000 per tahun, dengan total $240.000. Pengeluaran operasional meliputi pemeliharaan dan perbaikan, pajak properti, asuransi, biaya manajemen properti, layanan kebersihan, dan utilitas. Katakanlah pengeluaran operasional untuk gedung ini berjumlah $180.000. Pengeluaran tersebut tidak termasuk belanja modal, seperti biaya pemasangan sistem pendingin udara sentral baru; belanja modal bukan bagian dari NOI. NOI adalah angka sebelum pajak pada laporan pendapatan dan arus kas properti. Ini tidak hanya mengecualikan belanja modal tetapi juga pembayaran pokok dan bunga atas pinjaman apa pun, depresiasi, dan amortisasi. Jadi, NOI untuk gedung ini adalah $60.000 (pendapatan $240.000 dikurangi pengeluaran operasional $180.000). ## Mendemonstrasikan Tingkat Kapitalisasi Properti Apa yang dikatakan pendekatan pendapatan tentang nilai properti ini? Dengan tetap menggunakan tingkat kapitalisasi 8%, pertanyaan matematisnya adalah: $60.000 sama dengan 8% dari berapa? Dalam istilah matematika, "berapa" adalah X. Jadi, menggunakan aljabar kelas delapan Anda (dengan bantuan modern berupa kalkulator) untuk menentukan nilai X, mulailah dengan mengalikan $60.000 dengan 10. Lakukan hal yang sama untuk 0,08. Sekarang Anda memiliki $600.000 = 0,8 dari X. Kalikan keduanya dengan 10 lagi untuk mendapatkan 6.000.000 = 8 dari X. Sekarang bagi 6.000.000 dengan 8 dan lakukan hal yang sama untuk sisi lain persamaan. Hasilnya: $750.000 (6.000.000/8) = X. Dengan cap rate 8%, properti tersebut bernilai $750.000. Begini tampilannya di atas kertas: ## FAQ **Apa itu Pendekatan Pendapatan?** Pendekatan Pendapatan adalah metode penilaian real estat yang memperkirakan nilai properti berdasarkan pendapatan yang dihasilkannya. **Bagaimana Pendekatan Pendapatan dihitung?** Pendekatan Pendapatan dihitung dengan membagi Pendapatan Operasional Bersih (NOI) properti dengan Tingkat Kapitalisasi (Cap Rate). **Apa itu Pendapatan Operasional Bersih (NOI)?** NOI adalah pendapatan properti setelah dikurangi pengeluaran operasional, tetapi sebelum dikurangi belanja modal, pembayaran pinjaman, depresiasi, dan amortisasi. **Apa itu Tingkat Kapitalisasi (Cap Rate)?** Cap Rate adalah tingkat pengembalian yang diharapkan dari properti, yang digunakan untuk mengonversi pendapatan menjadi nilai. **Mengapa Pendekatan Pendapatan dianggap kompleks?** Pendekatan Pendapatan dianggap kompleks karena memerlukan perkiraan yang akurat tentang pendapatan masa depan dan pengeluaran operasional, serta pemilihan Cap Rate yang tepat.